El proyecto, ingresado el 26 de marzo con el número INLEG-2026-30831095, modifica seis normas fundamentales y tiene por eje el artículo 17 de la Constitución Nacional. Genera debate entre quienes lo celebran como una reforma estructural y quienes advierten riesgos sociales y ambientales.
BUENOS AIRES. El Poder Ejecutivo Nacional envió al Congreso de la Nación un ambicioso proyecto de ley que propone reformar seis normas distintas con un objetivo común: fortalecer la protección del derecho de propiedad privada. El texto, registrado bajo el número INLEG-2026-30831095-APN-PTE e ingresado el 26 de marzo, tiene 53 artículos y toca áreas tan diversas como las expropiaciones, el proceso de desalojo, los barrios populares del RENABAP, las tierras rurales, el régimen de incendios forestales y el sistema registral inmobiliario.
El Mensaje de elevación que acompaña al proyecto fija el eje filosófico: «Un Estado que se olvida de proteger la vida, la libertad y la propiedad de sus ciudadanos es un Estado que se olvida de cumplir con el rol para el cual fue fundado.» El documento cita el artículo 17 de la Constitución Nacional, que consagra la inviolabilidad de la propiedad y prohíbe que nadie sea privado de ella sin sentencia fundada en ley y previa indemnización.
Expropiaciones: proporcionalidad y lucro cesante
El primer capítulo reforma la Ley N° 21.499, que regula las expropiaciones y data de 1977. Los cambios más significativos son dos. Por un lado, se incorpora expresamente el test de idoneidad, necesidad y proporcionalidad como requisito de la declaración de utilidad pública: el Estado solo podrá expropiar si no existen medios menos lesivos para alcanzar el fin declarado. Por otro lado, se elimina la prohibición absoluta del lucro cesante que consagraba el artículo 10 vigente.
«No se pagará lucro cesante», decía la norma original. El proyecto borra esa frase y habilita la indemnización del lucro cesante cuando sea consecuencia directa e inmediata de la expropiación y esté debidamente acreditado. Además, reemplaza el sistema de actualización por tasa fija del 6% anual — un porcentaje que resultaba irrisorio en un contexto inflacionario — por un mecanismo basado en el IPC del INDEC más una tasa de interés comercialmente razonable que fije la sentencia.
En materia de ocupación temporánea anormal, el proyecto establece un límite máximo de 60 días — con cese de pleno derecho — y una única prórroga excepcional de 30 días. El texto vigente no fijaba ningún plazo, lo que había habilitado ocupaciones de facto prolongadas bajo ese paraguas legal.
Desalojo: vía sumarísima y mandamiento integral
El segundo capítulo modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y el Código Civil y Comercial. El punto de partida es una laguna legal de 25 años: en 2001, la Ley 25.488 eliminó el proceso sumario del CPCCN pero no reformó el artículo 679, que seguía remitiendo a ese trámite ya inexistente. El resultado fue años de incertidumbre procesal y criterios dispares entre juzgados. El proyecto define expresamente la vía sumarísima para todos los juicios de desalojo.
Entre los cambios más relevantes se cuenta la reducción del plazo para el reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda: de cinco días a 72 horas. En los casos de intrusos, el juez podrá disponer la entrega anticipada del inmueble bajo caución juratoria y deberá resolver esa solicitud en cinco días. Se incorpora también el domicilio electrónico del contrato como vía válida de notificación, evitando la evasión deliberada de cédulas.
La novedad más llamativa del capítulo es el nuevo artículo 686 BIS del CPCCN: todo mandamiento de lanzamiento incluirá automáticamente la autorización de fuerza pública, allanamiento, apertura de cerraduras, designación de depositario y habilitación de días inhábiles. Hoy esas autorizaciones deben pedirse por separado, generando demoras adicionales. Se incorpora también el artículo 1222 al Código Civil y Comercial, que regula la intimación previa obligatoria de tres días antes de iniciar la demanda de desalojo por falta de pago en locaciones habitacionales.
RENABAP: del fracaso expropiatorio a la regularización descentralizada
El capítulo más polémico políticamente es el tercero, que reforma la Ley N° 27.453 de regularización dominial para los barrios populares. El Mensaje de elevación no ahorra autocrítica sobre el modelo anterior: «Luego de más de siete años desde la entrada en vigencia de la ley, tan solo el 0,08% del suelo de los barrios populares tiene título de propiedad privada.»
El proyecto deroga la declaración masiva de utilidad pública que pesaba sobre los inmuebles del RENABAP — eje del sistema anterior — y la reemplaza por un mandato de regularización dominial descentralizado, donde son las provincias, municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires quienes diseñan e implementan los instrumentos. Las herramientas disponibles son la prescripción adquisitiva administrativa, la declaración de vacancia y los convenios urbanísticos, entre otros.
La disposición que más resistencia generó en organizaciones sociales es la derogación del artículo 15 de la Ley 27.453, que suspendía las acciones de desalojo en inmuebles del RENABAP. El proyecto incluye cláusulas de derecho transitorio: los procesos de regularización ya iniciados continuarán bajo el régimen anterior, y todos los actos administrativos y convenios ya celebrados conservarán sus efectos.
Tierras rurales: inversores privados liberados, Estados extranjeros controlados
El cuarto capítulo modifica la Ley N° 26.737, cuya situación legal es peculiar: fue derogada por el Decreto 70/2023, pero esa derogación se encuentra suspendida por una medida cautelar judicial. El proyecto propone reformarla por la vía legislativa mientras el Poder Judicial define el fondo de la cuestión.
El cambio central es la redefinición del sujeto de control: mientras la ley vigente restringía la titularidad extranjera sobre tierras rurales con límites del 15% del territorio nacional y 1.000 hectáreas por titular para cualquier extranjero, el proyecto elimina esas restricciones para personas físicas y empresas privadas extranjeras y concentra los controles en Estados extranjeros y sus entidades instrumentales. La norma incorpora una definición legal de «seguridad, defensa y soberanía nacional» para este ámbito, y establece un régimen de autorización o rechazo de operaciones por vía reglamentaria.
Manejo del fuego: restricciones acotadas y obligación de prevenir
El quinto capítulo reforma la Ley N° 26.815. La Ley 27.604 de 2020, dictada tras los grandes incendios de ese año, había establecido una prohibición de 60 años sobre el uso de tierras incendiadas en una amplia gama de ecosistemas, y de 30 años en zonas agropecuarias. El proyecto deroga los artículos 22 ter y 22 quater de la norma y circunscribe la restricción a los bosques nativos regulados por la Ley 26.331 y los bosques no productivos de la Ley 13.273.
En contrapartida, incorpora obligaciones positivas de prevención para el Estado Nacional, las provincias y la CABA: planes de manejo del fuego, sistemas de vigilancia y alerta temprana, investigación de incendios intencionales y programas de restauración y recomposición ambiental. Las organizaciones ambientalistas ya anunciaron que impugnarán los cambios; el Gobierno defiende que la restricción de 60 años era «irrazonable e ineficaz» como herramienta de conservación.
Registro de la Propiedad: firma digital, blockchain y ventanilla única
El sexto y último capítulo sustantivo reforma la Ley N° 17.801, que regula los registros de la propiedad inmueble desde 1968. Con 14 artículos modificados o incorporados, es el capítulo más extenso del proyecto y tiene vigencia diferida de 180 días para permitir que los 24 registros del país adapten sus sistemas.
Las reformas más relevantes son: habilitación legal expresa de documentos registrales en soporte digital con firma digital; fijación de un plazo máximo de 30 días para la calificación registral — el texto vigente no preveía ninguno —; habilitación de tecnologías de blockchain para garantizar la inalterabilidad de los asientos; y la creación de dos nuevas instituciones: la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones y la Ventanilla Única Federal Inmobiliaria, un portal que permitirá solicitar y recibir certificados de cualquier registro del país desde cualquier punto.
El Mensaje de elevación fundamenta estas reformas en el crecimiento del 70% en la cantidad de escrituras registradas en la Ciudad de Buenos Aires entre 2023 y 2025, que evidencia la necesidad de un sistema registral capaz de acompañar la dinámica actual del mercado inmobiliario.
Vigencia y próximos pasos
El artículo 52 del proyecto establece que los primeros cinco capítulos entrarán en vigencia al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial, mientras que el capítulo VI lo hará recién a los 180 días. El texto deberá atravesar el tratamiento en comisiones del Senado antes de ser sometido a votación en el pleno, y luego repetir el trámite en la Cámara de Diputados. La oposición ya anticipó que presentará observaciones en varios capítulos, especialmente en los referidos al RENABAP y al manejo del fuego.
